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黃睿彤 海外房市脈絡一把抓

中時電子報作者方明 | 中時電子報 – 2014年12月1日 上午5:50

工商時報【方明】

近2年來，受限國內打房政策影響，國內資金苦無去處，遂興起一波海外不動產投資熱潮，但面對市場上海外投資房仲、代銷公司百家爭鳴，具澳洲不動產經紀人9年經驗的泛亞國際不動產總經理黃睿彤認為，海外不動產要當成是一個「商品」，不移民就不要買郊區、大坪數的物件，投資要選擇小坪數、有特色的物件，才容易出租獲取投報率。

黃睿彤早年在國內從事不動產代銷企畫，1995年在澳洲開放移民政策後移民澳洲，算是第一批商業技術移民。

因先前從事不動產代銷工作，到了澳洲因職業病，對當地不動產有濃厚興趣，2002年取得澳洲政府註冊L.R.E.A.不動產經紀人證照，直到2010年父親生病才回台。

黃睿彤指出，回台後才發現國外的不動產銷售方式與國內大不相同，早年澳洲沒有預售案，物件一定是新成屋，要看得到、摸得到，雖不用裝潢，但一定要布置好。

澳洲第1個預售方式是由香港人引進，再加上大陸人資金不斷湧進，大陸人移民後買二手房，了解市場後開始買土地，土地規畫好後，預售不賣當地人反而拿回大陸賣，所以才開始有預售型態出現。

她說，很多老外的預售觀念都是由大陸過來的，紅單買賣也是大陸教育起來的，近6年來很多不動產文化澳洲人被亞洲人教育改變，但基本上老外還是有很多不錯的銷售觀念。

黃睿彤表示，目前澳洲雪梨房市變化相當大，房地產幾乎是用搶的。不可否認澳洲人對大陸人又愛又恨，帶動經濟消費持續成長，觀光旅遊最大來源是大陸人，印度人也有，但主要是技術移民，9年前韓國開放外匯管制、開放移民，有錢人若有其他國護照，對韓國人來說是身分表徵。

她指出，澳洲雪梨從2000年奧運後房價從沒跌過，至今已漲了3倍，目前投資澳洲房市，歐美地區以英國人為主，亞洲地區則以大陸人為主，而最近6∼7年台灣辦澳洲移民主要是技術性工作（高薪藍領），跟20年前以企業主為主的移民潮已完全不同了。

黃睿彤說，投資海外不動產不管選任何國家都可以，最優先條件一定是該國允許外國人士買賣，再來只能買小坪數不能買大坪數，因為大坪數租金高，就有選擇租客的問題，小坪數租金低，若又在市中心，出租就會很容易。

她以澳洲房市為例指出，2000年後澳洲房價以雪梨漲幅3倍最大，墨爾本、布里斯本漲幅約13％，投資海外不動產一定要走蛋黃區及蛋白區，但蛋白區指的是觀光區，因為我們是海外人士，不是移民不會去住，若投資偏僻郊區，以投報率來看，即使包租2年後還能找到租客嗎？再怎貴還是要投資各個行政區的蛋黃區。

投資東協國家海外房市，馬來西亞算是安全係數較高的地方，又有政府做莊投資重大公共經濟建設，投報率會成長，現在馬來西亞就好比早期台灣興建十大建設帶動經濟起飛。

馬來西亞是年輕人口，是成長中的國家，市中心房價雖高，但還是可買，吉隆坡房市門檻1,000萬台幣，建議投資人集資置產，不要買大坪數，採取所謂的「小資集資法」、「豆腐切割法」。

黃睿彤表示，投資日本不動產以東京都為首選，日本最大好處是不管中古屋或新成屋外國人都可買賣，且在2020東京奧運前，日本不動產安全係數都很高。

但日本租客的意識很強，屋主與租客的權利義務要很清楚，租約到期租客有權利選擇不搬，日本是租賃文化，房客一租可能就10幾年，若投資人5年就想出售，那麼寧可不要出租，就買一個小套房不要出租，避免租客問題很麻煩。

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